在建設工程案件中，房產的保全查封直接關乎承包人最終的執行回款問題及建設工程價款優先受償權的有效行使。基于發包人角度，則會反復就保全查封提出異議并主張超標的查封問題，歸根結底爭議焦點在于房產價值的確認。本文即從現行法律規定出發，結合建設工程案件保全執行中房產價值確認的實務案例，對建設工程案件保全執行過程中房產價值的確認規則予以分析。

一、現有規定

鑒于房產的穩定性和高價值性，其一直是執行程序中財產處置的重點對象，處置流程也已比較成熟，但由于執行程序本身的實務性和復雜性，房產處置程序中的某些要點和難點問題仍存在爭議，如房產價值的確定問題，不同地區、不同類型房產的價值確認存在諸多復雜因素，加之法律規定在某些細節上的模糊性，使得該問題在司法實踐中引發了諸多爭議。

《中華人民共和國民事訴訟法》規定，人民法院在進行財產保全時，應當根據案件具體情況合理確定被保全財產的范圍和價值。對于房產這類重要財產，需確保保全措施與債權金額相當 。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》明確指出，查封、扣押、凍結被執行人的財產，以其價額足以清償法律文書確定的債權額及執行費用為限，不得明顯超標的額查封、扣押、凍結。這為房產價值確認在保全執行中的基本準則提供了法律依據，強調房產價值應與債權及相關費用相匹配 。

《內蒙古自治區高級人民法院關于規范保全工作的指導意見》第17條規定：查封、扣押被申請人的財產，可以根據財產的市場價格走勢、折舊、保管和變現成本以及執行費用等情況適當超標的額，但不得明顯超標的額。

《上海市高級人民法院關于財產保全工作的規定》第56條規定：查封、扣押被申請人財產，可以根據財產的市場價格走勢、折舊、保管和變現成本以及執行費用等情況適當超標的額，但不得明顯超標的額。第58條規定：查封、扣押被申請人為自然人的財產中含有住宅性質的不動產的，雖然財產價值已經達到申請保全金額，但申請人為確保能夠執行，請求加封一套住宅性質不動產的，可以允許。但申請人應當按照實際要求保全的財產價值提供相應的擔保。

二、司法實踐中房產價值確認的方式

根據《財產處置參考價規定》，一般采用當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估等方式進行確定。在司法拍賣實務中，如何確定處置價格是一個需要慎重考量的問題，一方面價格不宜設置得過低從而損害被執行人和其他債權人的利益，同時也不應設置過高的拍賣保留價從而減少財產流拍的風險。

1.當事人協商確定

在部分案件中，當事人基于對案件事實的清晰認知和對自身利益的綜合考量，會選擇協商確定房產價值。根據《財產處置參考價規定》第4條以及實踐操作，當事人議價是排除當事人拒絕議價或下落不明的情況下，法院通知、組織雙方當事人到法院或庭外協商確定財產的價值。若當事人能達成一致，法院通過制作筆錄并由雙方簽字確認；若協商未成，法院給予合理期限允許庭外協商，協商結果通過書面形式提交法院。之后法院審查雙方達成一致的價格，在協商結果不違反法律法規強制性規定且不侵害第三人合法權益的情況下，法院則以議價結果作為參考價并開展后續拍賣工作。

2.法院進行定向詢價

實務中，根據《財產處置參考價規定》第5條、第6條，在財產有計稅基準價、政府定價或者政府指導價，并且當事人議價不能或者議價不成或雙方當事人均要求直接進行定向詢價的情況下，法院會根據財產種類向財產所在地有關機構送達詢證函進行定向詢價，詢價函應當載明詢價要求、完成期限等內容。相關機構包括稅務部門、不動產登記中心、物價部門以及價格認證中心、房地產評估和發展研究中心、二手房交易中心等中介機構，接受定向詢價的機構在指定期限內出具的詢價結果為參考價。

3.法院參考市場價格酌定

在定向詢價不能、不成或者雙方當事人一致要求或者同意直接進行網絡詢價的情況下，在某些特殊情形下，法院會根據案件具體情況，參考市場價格對房產價值進行酌定。在重慶市高級人民法院（2023）渝執復89號案件中，由于涉案房產性質特殊，缺乏可直接參照的市場交易案例，且評估程序可能因各種原因導致耗時過長，影響案件的整體推進。在此情況下，法院經多方調研，收集周邊類似房產的市場價格信息，并結合案件實際情況，綜合考量各種因素后，對房產價值進行了酌定。法院在酌定過程中，充分闡述了其依據和理由，確保酌定結果具有合理性和公正性。

4.委托專業評估機構評估

在雙方當事人要求委托評估，特殊復雜財產無法適用網絡詢價方式以及法律法規另有規定的情形下，人民法院應當委托評估機構進行評估。評估機構在評估房產價值時，會綜合運用多種方法，如市場比較法、收益法、成本法等。在廣東省高級人民法院（2022）粵執監123號案件中，評估機構采用市場比較法，參考周邊類似房產的近期交易價格，并充分考慮房產的地理位置、房屋面積、建筑結構、裝修狀況以及市場供需關系等因素。同時，對于房產存在的特殊情況，如房屋存在質量瑕疵、周邊環境影響等，也進行了詳細調查和合理考量，最終得出相對客觀準確的房產評估價值。

法院在房屋處置參考程序中確立保留價后，會在最大化實現標的物價值和有利于成交原則之間尋求平衡，根據標的物情況、案件情況和市場行情等因素，綜合確定起拍價。起拍價不得低于評估價或者市場價的百分之七十。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定（2020修正）》第5條，流拍后再行拍賣可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

三、房產價值確認的影響因素

1.房產市場價格波動的影響

房產市場價格受宏觀經濟形勢、政策調控、區域發展規劃等多種因素影響，波動較為頻繁。天津市高級人民法院（2021）津執監45號案件中，從法院采取保全措施到實際執行拍賣房產的期間，因當地房地產市場政策調整，房價出現大幅下跌。導致最初確認的房產價值與執行拍賣時的實際價值產生較大偏差，使得債權人的債權面臨無法足額清償的風險，同時也給債務人帶來了潛在的利益糾紛。

2.考量執行中拍賣、降價因素

（2017）最高法執監437號案件中，最高人民法院認為：關于聚源廣場530套在建房產的價值。聚宏公司單方委托福建均恒房地產評估有限公司出具了評估報告，但是該評估報告明確其評估目的是為確定該房地產的公開市場價值，同時聲明估價結果未將拖欠工程款、已抵押擔保債權數額扣除，且沒有考慮快速變現、交易稅費等特殊交易因素對房地產價值的影響。而聚源廣場在建工程的實際現狀為：工程整體尚未竣工、前期工程款尚未與建設施工單位決算（聚宏公司法定代表人向法院自述中對此亦予認可）、后續工程建設還需投入約1200萬元建設資金。此外，聚宏公司未經抵押權人興業銀行漳州分行同意，自行將47套房產對外銷售并收取購房款1392.0899萬元。鑒于存在上述工程欠款、工程未完工仍需后續建設資金、部分房產已實際出售等價值瑕疵，以及在建工程司法處置變現過程中可能需要對其整體拍賣、存在相關交易稅費、確定拍賣保留價時可依法下浮一定比例等因素，漳州中院最終以案涉評估報告確定的市場價格為基礎，參考銀行對不動產抵押物變現價值的折價率，結合網絡司法拍賣規定最低保留價的下浮比例，折中估算出該530套在建房產的總體價值，并在扣除已知稅費及已對外銷售房產價值后，估定聚源廣場在建工程變現后可用于清償債務的價值約為1.154316億元，并無明顯不當。

另外，最高人民法院認為，案件進入執行程序后，尚未審查終結的財產保全異議或者復議應當自動轉為執行程序中對執行行為的異議或者復議，在判斷是否超標的額查封時，適用最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》。

3.綜合確認房產價值

《江蘇省高級人民法院關于進一步規范查封、扣押、凍結財產工作指引》規定：查封住宅、商鋪類房產的，參照同地段、同條件房產的市場價格估算。查封房屋為一手房的，參照房地產開發企業的銷售價格、當地房地產管理部門發布的指導價格，以及同類房屋買賣合同備案價估算；查封房屋為二手房的，參照同地段或相近地段的房屋司法拍賣成交價、二手房市場成交價、房產中介機構發布的二手房報價、司法網絡詢價、該房屋抵押時所用評估報告載明的價格等，并結合裝修情況估算。

《重慶市高級人民法院關于在財產保全工作中合理估算保全標的額的指導意見》規定：查封房屋的，按照房屋坐落、面積、房屋結構、土地使用權類型、有無電梯等信息，參照同地段、同條件的房屋價值估算保全標的額。查封房屋為一手房的，可以參照當地房產部門發布的同地段一手房價格估算保全標的額；查封房屋為二手房的，可以參照相關房地產交易平臺公開報價、稅務機關核定價格、相關二手房市場成交價、司法拍賣實際成交價等估算保全標的額。

四、結語

建設工程案件保全執行中房產價值的確認是一個復雜且關鍵的環節，涉及到多方法律主體的利益和司法程序的公正運行。通過明確法律依據與原則，靈活運用多種價值確認方法，不斷完善價值確認機制，才能在保障債權人合法權益的同時，最大限度保護債務人的財產權益，促進建設工程領域的健康有序發展。