商鋪售后返租模式在商業地產開發銷售中十分常見，開發商通過售后返租模式可以快速回籠資金，購房人也會因返租模式的存在增加購買意愿。然而，商鋪售后返租模式涉及多方主體和復雜的法律關系，于購房人而言背后潛藏著一定法律風險，在實踐中因商鋪返還、租金支付問題也引發了諸多糾紛。本文即對商鋪售后返租模式首先進行全面的法律分析，并通過該模式的運作機制、相關法律法規的梳理，剖析其中存在的法律風險，并提出相應的法律規制建議。

一、商鋪售后返租模式概述

1.模式概述

《商品房銷售管理辦法》第四十五條明確，本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。商鋪售后返租，即指開發商將商鋪出售給購房人后，開發商或其委托的運營管理公司再與購房人簽訂返租合同，承諾在一定期限內以一定的租金回報率將商鋪租回進行統一經營管理的一種商業模式。

其運作模式通常如下：開發商首先就商鋪與購房者簽訂商品房買賣合同，其次開發商或其委托的第三方經營管理公司再與購房者簽訂返租協議，其中約定相對方向購房人回租該商鋪，涉及租金、租期、租金支付方式等條款，最后，開發商或其委托的第三方運營管理公司對商鋪商業整體進行統一招商和經營管理，并按約定向購房人支付租金。

2.法律關系

商鋪售后返租模式涉及多方主體和復雜的法律關系，于購房人而言，首先為買賣合同關系，即開發商與購房人之間就商鋪售賣所形成的房屋買賣合同關系；其次為租賃合同關系，即購房人與開發商或其委托的第三方經營管理公司就商鋪售后返租事項形成的租賃合同關系；最后還有觀點認為購房人與開發商或其委托的第三方經營管理公司之間可能形成委托合同關系，合同性質具體應根據合同目的、購房人收益權是否完全取決于實收租金、是否約定了委托報酬等內容進行審查。

基于法律關系分析可知，開發商通過引入第三方主體規避自身訴訟風險，實踐中存在經營管理公司系空殼公司的現象，業主與經營管理公司簽訂返租合同后，如引發相關糾紛，礙于合同相對性及公司人格獨立問題購房人難以要求開發商承擔相關責任，維權困難重重。

二、現有規定

《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規定的條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的；

《住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》第三條規定：加強商品房預（銷）售行為監管。房地產開發企業和房地產經紀機構要嚴格按照商品房預（銷）售方案和申報價格對外銷售。各地對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、發布虛假信息和廣告、規避限購政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規行為，要依法依規嚴肅處理；

《國家工商行政管理總局、中國銀行業監督管理委員會、國家廣播電影電視總局、新聞出版總署關于處置非法集資活動中加強廣告審查和監管工作有關問題的通知》第二條規定：禁止發布含有或者涉及下列活動內容的廣告：（二）房地產、產權式商鋪的售后包租、返租銷售活動；

基于上述規定可知，現有規定層面對于開發商對未竣工商品房采取售后返租的銷售模式是明令禁止的，針對已經竣工的商品房采取售后包租形式銷售未作出明確限制，但基于相關條文可得出亦不提倡，如果開發商不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，還可能涉及虛假宣傳及刑事犯罪問題。

三、商鋪售后返租合同效力分析

作為一種正常交易行為，該行為在不存在《民法典》規定民事法律行為無效情形下，基于尊重合同雙方意思自治的原則，通常是合法有效的。根據《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款的規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。首先該條款僅規定開發商不得以售后包租的方式銷售未竣工商品房，對已竣工商品房并未禁止。其次，《商品房銷售管理辦法》作為部門規章，不涉及法律與行政法規的強制性規定，因此在不涉及其他違法行為的前提下應當認定售后返租合同有效。但是，如果開發商利用優勢地位采用預設售后返租合同，擴大自身權利不當加重購房人義務，造成雙方實體權利義務的不平等情況下，可能存在認定為格式條款部分無效的情形。

實務中，如（2022）陜04民終3962號案件中，二審法院認為：關于焦點1，案涉《房屋租賃合同》是否無效。咸陽正興公司提出合同無效的理由是合同存在售后包租情形、有違《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定。雖然《商品房銷售管理辦法》從促進房地產市場健康發展的角度，對房地產市場中的返本銷售或者變相返本銷售行為作出了禁止性規定，但《商品房銷售管理辦法》屬于建設部頒布的部門規章，并非法律或行政法規，該規定并非是能夠致使合同無效的法律、行政法規的強制性規定。因此，本案無論房地產開發企業是否存在售后返租或變相售后包租的行為，都不影響上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》的有效性。

四、購房人維權途徑

1.解除合同并要求賠償損失

在開發商或其委托的第三方經營管理主體嚴重違約的情況下，購房人可根據《民法典》第五百六十三條規定法定解除情形行使合同解除權。同時《民法典》第五百六十六條規定，合同解除后，當事人有權請求賠償損失，合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任。當開發商或第三方主體未能按照合同約定支付租金或履行其他合同義務，嚴重影響購房人的合法權益時，購房人有權要求解除合同并要求賠償損失。

（2019）遼民申5271號案件中，再審法院認為：案涉《商鋪買斷協議》約定的被申請人獲得買斷商鋪資格，尚未簽訂正式買賣合同。案涉商鋪屬于人防工程，其性質不同于商品房，嘉財公司未向被申請人明確說明案涉商鋪屬于人防工程及購買案涉商鋪可能產生的不利后果。同時，案涉地下商場經營多年，嘉財公司原審未提交可以證明九十多戶辦理了產權登記的證據，其原審提交的證據不足以證明案涉商鋪可以辦理產權登記。據此，原審以被申請人不能實現合同目的，判決解除案涉《商鋪買斷協議》，并判決嘉財公司返還商鋪款、被申請人返還商鋪，并無不當。

2.索賠預期利益及違約金

《民法典》第五百八十四條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。故如售后返租合同中存在違約金條款，在開發商或第三方主體違約情況下，購房人可以依據合同約定要求支付違約金。此外基于合同訂立目的，購房人購買售后返租商鋪系為了獲得穩定的租金回報，如果開發商或者第三方主體違約導致無法實現預期租金收益，則購房人可以要求賠償預期利益。

（2021）粵20民終195號案件中，二審法院認為：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”本案中，首先，對于遲延支付租金的違約金。一審法院按每日3‰予以認定，折合年利率為108％，明顯過高，本院酌情調整為按中國人民銀行同期同類貸款基準利率和全國銀行間同業拆借中心公布的同期貸款市場報價利率的1.5倍計算。

五、結語

商鋪售后返租模式作為一種商業運作模式，雖然降低了交易成本，減少了購房人的管理負擔，但也存在著諸多法律風險。作為購房人，應預先確認開發商及第三方經營管理公司資信狀況，避免訴訟執行風險，同時認真審查買賣合同及租賃合同重點條款，進行慎重決策。