為保障一些債權的順利實現，《民法典》中規定了多種優先受償權。《民法典》合同編建設工程合同一章規定了建設工程中的優先受償權，第八百零七條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的， 承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

       這一優先權在實務中常常會與其他優先權利發生沖突，當購房人已經與開發商簽訂了商品房購房合同并已網簽時，承包人對這種建設工程是否還享有優先受償權呢？本文先就該優先受償權相關問題進行論述。

一、關于優先受償權的性質問題

（一）建設工程優先受償權的法律淵源。

       建設工程優先受償權是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利，優先于一般的債權。自1999年頒布的《合同法》開始確立了建設工程價款優先受償權這一制度。目的是為了對農民工等建筑工人的工資權益予以優先保護。2021年開始實行的《民法典》吸收了合同法的規定，第八百零七條具體規定了建設工程價款優先受償。這就是建設工程優先受償權的法律淵源。

（二）建設工程價款優先受償權不同于擔保物權。

     《民法典》還規定了擔保物權類的優先受償權。建設工程中的優先受償權和擔保物權類的優先受償權并不一樣。

       首先，該優先受償權不同于抵押權。抵押權是指債權人對于債務人或第三人提供的、不移轉占有而作為債務履行擔保的財產，在債務人不履行債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，可就該財產折價或者就拍賣、變賣該財產的價款優先受償的權利。另外《民法典》第四百零二條規定：“以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”抵押權的典型特征一是應當簽訂書面的抵押合同，二是不動產應當進行登記。建設工程優先受償權并不需要另行簽訂書面合同，也不需要進行登記，而是由《民法典》直接進行了規定。更何況402條已經就正在建造的建筑物抵押的問題進行專門規定。因此，建設工程價款優先受償權不同于抵押權。

       其次，建設工程價款優先受償權也不同于留置權。留置權是指債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。看似建設工程價款優先受償權就是在發包人不按期付款，實踐中也多有發生爭議時承包人尚在修建工程，承包人就其承攬加工實施的建設工程享有類似留置權的優先權，實則不然。盡管建設工程施工合同屬于特殊的加工承攬合同，但是留置權僅限于動產。因此建設工程價款優先受償權也不是留置權。

（三）建設工程價款優先受償權就是特立的一種法定優先權。

       該優先權是基于維護社會公平和秩序的宗旨而賦予債權人對某種特殊的債權享有優先于一般債權人而優先受償的權利，其目的在于對某種特殊的債權加以特別的保護。建設單位拖欠工程款現象普遍存在，將建設工程價款優先受償權定性為優先權，有助于切實保障承包人的合法權益，也更有利于保障農民工的合法權益。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規定：“承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。”從這一點也可以看出來，該優先權比抵押權等擔保物權的優先位階更高。正如《海商法》中規定的船舶優先權、《民用航空法》中規定的民用航空器優先權一樣，建設工程價款優先受償權也是一種特殊的法定優先權。該優先權的行使主體、行使期限、行使方式和權利范圍等問題不似抵押權的約定一樣，均由法律規定。該優先權屬于法定的從權利，依附與承包人對發包人建設工程價款請求權這一債權。工程價款作為主權利，該優先受償權行使的范圍不能超出拖欠工程款的范圍。

二、網簽備案的定性問題

       2018年12月26日，住房城鄉建設部發布了《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》，對網簽備案提出了一些要求。2019年08月01日，住建部又頒布了《關于印發房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）的通知》，對房屋網簽備案提出了具體規定。該通知第一條規定；“在城市規劃區國有土地范圍內開展房屋轉讓、租賃和抵押等交易活動，實行房屋網簽備案，實現新建商品房和存量房買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網簽備案全覆蓋。”

       該通知第六條規定了房屋網簽備案基本流程，包括：1.房屋網簽備案系統用戶注冊；2.提交房屋網簽備案所需資料；3.核驗交易當事人和房屋是否具備交易條件；4.網上錄入房屋交易合同；5.主管部門備案賦碼。

       房屋網簽備案和房屋登記是不同，首先，兩者性質不同。網簽只是房地產管理部門為了規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網絡化管理系統。登記則是對房屋的權屬進行確認、確定的一種登記管理行為。其次，二者的目的不同。前者是為了防止一房二賣等目的，后者是為了確權。再者，二者辦理的時間不同，前者一般在先，是后者的基礎。再其次，后者是對不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的公示方式，會產生物權變動的效力，而前者僅是雙方對購房合同進行備案而采取的防范商品房預售的行政管理行為，并不發生物權變動的效果。

三、結語

       因此，僅進行了網簽備案的購房行為，僅是合同簽約行為，尚未達到物權變動的效果。該房屋的權屬尚未轉移到購房人。承包人有權就該建設工程行使優先受償權。承包人的建設工程價款優先受償權不因工程建成的房屋已經辦理網簽而消滅。

       盡管，最高人民法院于2002年6月20日頒布的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”但該批復于2020年12月29日被最高人民法院廢止。

       最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業法官會議紀要中，也認為建設工程價款優先受償權不因工程建成的房屋已經辦理商品房預售合同網簽而消滅，如符合建設工程價款優先受償權的成立要件，承包人仍有權就工程折價或者拍賣的價款優先受償。如承包人行使建設工程價款優先受償權時與房屋買受人之間發生權利沖突的，屬于權利順位問題，可另行解決。

       事實上，保護了承包人優先受償權，也就保護了建筑工人等弱勢群體的利益。法律就是一門平衡的藝術。