實(shí)踐中，房屋承租人在租賃房屋后，基于各種考慮，往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)租或?qū)⒆赓U房屋交由第三人使用的情形。本文中，筆者將根據(jù)目前代理的此類案件，結(jié)合司法裁判實(shí)踐，對(duì)此情形出租人權(quán)益的保障路徑作以簡(jiǎn)要分析。

壹、基本案情

       出租人A與承租人B簽訂房屋租賃合同，約定B承租A名下兩處房產(chǎn)。租賃合同簽訂后，B擅自將從A處承租的一處房屋交由C實(shí)際占有使用。另在合同履行過(guò)程中，C自行向A繳納占有使用部分房屋租金。后B、C長(zhǎng)期拖欠房屋租金未予繳納，嚴(yán)重違反合同約定。現(xiàn)A依據(jù)租賃合同向B主張權(quán)益時(shí)的同時(shí)，能否要求C承擔(dān)連帶責(zé)任，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為何。

貳、房屋租賃法律法律關(guān)系的梳理

（一）出租人與承租人之間法律關(guān)系

       在房屋租賃法律行為中，出租人與承租人之間基于承租事實(shí)成立租賃合同關(guān)系，出租人負(fù)有交付符合法定及約定要求標(biāo)準(zhǔn)的房屋，承租人負(fù)有依約支付租金的義務(wù)。承租人基于租賃合同的約定，依法對(duì)租賃物享有占有、使用的權(quán)利。另在符合《民法典》726條、734條規(guī)定的法定或約定情形下，承租人除合同約定權(quán)益外，依法享有對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)等法定權(quán)益。

（二）承租人與實(shí)際使用人之間法律關(guān)系

1. 轉(zhuǎn)租情形。承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人實(shí)際占有使用，雙方之間成立轉(zhuǎn)租法律關(guān)系。不論承租人是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)，根據(jù)合同區(qū)分原則，轉(zhuǎn)租合同獨(dú)立有效。轉(zhuǎn)租法律關(guān)系本質(zhì)上以承租人與承租人的租賃關(guān)系成立為前提，故承租人是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)租期限是否超期等約定均影響到轉(zhuǎn)租合同的實(shí)際履行，次承租人對(duì)此應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，避免轉(zhuǎn)租合同因違反租賃合同的約定造成無(wú)法履行的情形。在轉(zhuǎn)租情形下，次承租構(gòu)成對(duì)房屋的合法占用，系房屋的合法權(quán)利人。

2. 債務(wù)加入情形。債務(wù)加入是指第三人加入到債務(wù)人與債權(quán)人的債務(wù)關(guān)系之中，但債務(wù)人不脫離債務(wù)關(guān)系，而是第三人與債務(wù)人共同承擔(dān)責(zé)任的一種債務(wù)承擔(dān)方式。根據(jù)    《民法典》第552條的規(guī)定，第三人加入債務(wù)形式為：（1）  第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人；（2）第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕。 債務(wù)加入的法律效果為第三人與債務(wù)人共同對(duì)債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。債務(wù)加入情形中，即實(shí)際占有使用租賃房屋的主體加入原出租人與承租人之間的租賃法律關(guān)系，與原出租人共同租賃房屋，向承租人繳納租金。

（三） 出租人與實(shí)際使用人之間法律關(guān)系

       在上述租賃案例中，承租人B與租賃房屋實(shí)際使用人C之間并未簽訂轉(zhuǎn)租合同，C占有使用租賃房屋的租金由其自行向出租人A繳納，且A對(duì)此并未提出異議，即視為對(duì)C使用房屋事實(shí)的默認(rèn)，因此，C實(shí)際占有使用租賃房屋及繳納租金的行為應(yīng)當(dāng)視為已加入原A與B的租賃關(guān)系，成為事實(shí)上的承租人。

叁、本案情形下，出租人權(quán)利主張的司法裁判路徑

       出租人作為房屋所有權(quán)人，基于租賃合同的約定當(dāng)然的享有要求承租人支付租金及其他違約責(zé)任的權(quán)利。故此處將重點(diǎn)針對(duì)存在房屋實(shí)際使用人的前提下，出租人主張權(quán)益的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為何，如何主張。目前司法實(shí)踐中主要存在以下觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：僅租賃合同的簽約承租人承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際使用人不承擔(dān)責(zé)任

       無(wú)證據(jù)證明租賃合同項(xiàng)下的義務(wù)轉(zhuǎn)移至實(shí)際使用人的，根據(jù)合同相對(duì)性原則，法院認(rèn)定簽訂合同一方為房屋的承租人，應(yīng)向出租人承擔(dān)違約責(zé)任。出租人與實(shí)際使用人因不存在租賃關(guān)系，不承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院在（2018）最高法民申2049號(hào)案中經(jīng)審查認(rèn)為，煙臺(tái)振華公司作為承租人與東升公司、振華購(gòu)物中心簽訂《租賃協(xié)議》。后承租人煙臺(tái)振華公司注冊(cè)成立淄博振華公司，并將其所租賃的案涉房產(chǎn)交由淄博振華公司使用，并與出租人東升公司商定租金由煙臺(tái)振華公司通過(guò)淄博振華公司支付。上述事實(shí)表明，煙臺(tái)振華公司和東升公司是《租賃協(xié)議》的當(dāng)事人，是案涉房屋的承租人和出租人。淄博振華公司與東升公司之間就訴爭(zhēng)房屋不存在租賃關(guān)系，故二審判決認(rèn)定煙臺(tái)振華公司為訴爭(zhēng)房屋的承租人并無(wú)不當(dāng)。本案中，雖存在房屋實(shí)際使用人與承租人不一致的情形，但因并未有證據(jù)證明第三人已加入承租關(guān)系中，故法院裁判認(rèn)定租賃協(xié)議關(guān)系架構(gòu)下的當(dāng)事人為出租人與承租人雙方。

觀點(diǎn)二：基于過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則劃分責(zé)任比例

       最高院在（2018）最高法民申520號(hào)民事判決書(shū)中認(rèn)定，租賃合同簽訂后，租賃房屋實(shí)際由第三方主體實(shí)際經(jīng)營(yíng)、使用，且出租人未提出異議的，應(yīng)當(dāng)視為三方達(dá)成合意，對(duì)租賃合同的實(shí)際履行主體進(jìn)行了變更。故根據(jù)實(shí)際使用人占有使用租賃物的事實(shí)，其依法應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定負(fù)有租金支付義務(wù)。實(shí)際使用人未按約支付租金貸，應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)違約責(zé)任。承租人作為合同向?qū)Ψ剑⑽赐顺鲈凶怅P(guān)系，在未與出租人解除租賃合同關(guān)系但前提下，未積極督促實(shí)際使用人按約定交納租金等費(fèi)用，故對(duì)出租人的損失存在一定過(guò)錯(cuò)。此案件中，基于實(shí)際使用人獨(dú)立行使租賃合同項(xiàng)下的全部權(quán)利和義務(wù)，故法院認(rèn)定為合同義務(wù)的履行主體，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。另承租人作為租賃合同的簽約方，雖未實(shí)際履行合同，但也未與出租人解除租賃合同，法院認(rèn)定簽約承租人對(duì)出租人的損失存在過(guò)錯(cuò)，需承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

       另河南省高院做出的（2018）豫民再640號(hào)民事裁決書(shū)中也認(rèn)定，案涉的房屋一層由鳳凰珠寶店使用，煤研所起訴時(shí)也起訴了鳳凰珠寶店。鳳凰珠寶店的登記經(jīng)營(yíng)者楊洋稱她不是實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，而是今世福珠寶公司派去的，故本案應(yīng)當(dāng)追加劉宏強(qiáng)作為第三人參加訴訟，以查明其是否為鳳凰珠寶店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任。劉宏強(qiáng)在一審時(shí)出具證明稱其是萬(wàn)仟公司的實(shí)際出資人，因此，追加劉宏強(qiáng)參與訴訟有利于查清案件事實(shí)，分清責(zé)任。故案件發(fā)回重審。

觀點(diǎn)三：房屋承租人與實(shí)際使用人共同向出租人承擔(dān)連帶責(zé)任

       在最高院做出的（2020）京02民終4668號(hào)民事判決中認(rèn)定，黃慧娟主張其通過(guò)代理人曾峙屏與元亨利公司簽訂租賃合同，雙方系租賃合同關(guān)系主體，元亨利公司對(duì)此予以認(rèn)可的情況下，法院對(duì)此不持異議并予以 確認(rèn)。黃慧娟、元亨利公司系本案爭(zhēng)議的房屋租賃合同關(guān)系的主體。中聯(lián)公司、袁浩卿經(jīng)元亨利公司同意實(shí)際占用訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行辦公、居住，袁浩卿支付付租賃期間部分房租，中聯(lián)公司認(rèn)可袁浩卿該部分付租行為的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定中聯(lián)公司、袁浩卿通過(guò)上述行為、意思表示以債務(wù)加入方式進(jìn)入房屋租賃合同關(guān)系中，黃慧娟作為租賃關(guān)系的出租方，元亨利公司、中聯(lián)公司、袁浩卿作為承租方。元亨利公司、中聯(lián)公司、袁浩卿應(yīng)對(duì)租賃合同糾紛所生債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。黃慧娟要求元亨利公司、中聯(lián)公司、袁浩卿承擔(dān)連帶責(zé)任的意見(jiàn)，法院予以采納。

       此案中，可以通過(guò)實(shí)際使用人使用部分房屋、支付租金的行為認(rèn)定其加入承租法律關(guān)系，與出租方形成事實(shí)租賃關(guān)系。根據(jù)債務(wù)加入的法律效果，實(shí)際使用人應(yīng)當(dāng)與承租人共同向出租人承擔(dān)連帶責(zé)任。

       綜上，司法裁判對(duì)于實(shí)際使用人責(zé)任的承擔(dān)并無(wú)統(tǒng)一裁判規(guī)則。實(shí)際使用人是否承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵在于具體是否簽訂協(xié)議、租金的支付以及身份認(rèn)定等因素綜合認(rèn)定是否與出租人之間形成事實(shí)租賃關(guān)系。

肆、結(jié)語(yǔ)

       筆者代理的上述案件中，存在合同項(xiàng)下部分租賃物由實(shí)際使用人占有使用，且自行向出租人支付該部分租金的事實(shí)，在出租人未對(duì)于提出異議的前提下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債的加入的情形。本案應(yīng)重點(diǎn)圍繞C實(shí)際履行A、B之間租賃合同的事實(shí)搜集固定證據(jù)，通過(guò)對(duì)于C實(shí)際使用租賃房屋的現(xiàn)場(chǎng)照、C自行繳納房租的等事實(shí)對(duì)C債務(wù)加入的行為予以認(rèn)定。力求B與C在欠付租金范圍內(nèi)對(duì)A承擔(dān)連帶責(zé)任。