一、竣工交付后質量保修期內的保修責任

1.根據《建設工程質量管理條例》第四十一條的規定，在建設工程質量保修期內，只要發現質量瑕疵，施工單位均有義務進行修復。如果造成損失，施工單位還應承擔賠償責任。當然，如果質量瑕疵不是施工方造成的，施工方在履行保修義務后，可以向責任方追償。

2.《房屋建筑工程質量保修辦法》第十三條規定：“保修費用由質量缺陷的責任方承擔。”第十四條規定：“在保修期內，因房屋建筑質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或第三人可以向建設單位提出賠償要求，建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。”

3.《房屋建筑工程質量保修辦法》還規定了不屬于保修范圍的內容：因使用不當、第三方以及不可抗力造成的質量缺陷。我國對建筑物合理使用壽命，區分建筑的主要部位和非主要部位，對保修期所作的不同規定，有效地保護了所有人和使用人的利益。

二、保修期屆滿以后的損害賠償的法律責任

質量保修期屆滿以后，意味著另一種責任期間的開始，即進入損害賠償責任期間。在質量保修期內，只要發現有質量瑕疵，不管有無損害，承包人均有義務修復，不修復將承擔一定的后果。與質量保修期不同，在保修期后的損害賠償責任期內，出現的質量問題必須有損害才可主張賠償，而且不是所有的損害都可以獲得賠償。在大多數國家，如意大利、西班牙、瑞典和英國，將損害分為微小損害和重大損害，只有重大損害才可追究責任。至于怎樣算“微小”，怎樣算“重大”，這些國家的法律都沒有一個確定的標準。我國立法對建筑物損害賠償責任期的規定相對比較嚴厲。與大多數國家規定不同的是，我國規定基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程的最低保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

三、建設工程質量保修法律風險防控

（一）簽好合同保修條款

1.明確工程質量保修期

《建設工程質量管理條例》關于建設工程的最低保修期限的規定是效力性強制性規定，如果建設工程合同約定的保修期限少于該條規定的最低期限無效。因此，建設工程合同約定的保修期限不得低于《建設工程質量管理條例》第四十條關于建設工程的最低保修期限的規定。對于建設工程合同中長于最低保修期限的約定，特別是房地產開發項目以商品房交付給購房者的時間作為保修期開始計算時間的約定，承包人一定要加以注意。

2.不能混淆保修期與缺陷責任期

保修期不同于缺陷責任期，如不加以區分對承包人是極其不利的。在實踐中，建設工程施工合同通常約定：“質量保證金在保修期滿后返還。”這樣的約定對于單一的、保修期明確的專業工程施工合同一般不會發生問題。但是，對于總承包合同，根據《建設工程質量管理條例》第四十條關于工程保修期的規定，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的最低保修期限為2年，而地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限，可能長達50年甚至更長的期限。如果籠統規定“質量保證金在保修期滿后返還”，保證金的返還時間有可能要等到工程竣工驗收合格之后的50年甚至更長的時間。

3.明確工程質量保修金

工程質量保證金是指承包人用于保證其在缺陷責任期內履行缺陷修補義務的擔保。一般情況下，工程質量保修金占工程總造價的3%左右，比例越高承包人的風險也越大。因此，建設工程合同要明確約定工程質量保修金的金額、扣留、返還。

4.脫鉤質量保修金和質量保修義務

由于質量保修金需要占用承包人寶貴的現金流，而預留質量保修金并不是法律規定的強制性法定義務，屬雙方約定的范疇。但是，預留質量保修金已成為工程慣例，如果不約定發包人也難以接受。為平衡雙方利益，如有可能承包人可以要求以其他形式替代質量保修金。參照國際工程承包中慣常的做法，施工企業可以向發包人提供履約保函，即由銀行、擔保公司或其他發包人信任的企業開出保函，在保額限度內為施工企業在保修期內履行保修義務提供保證擔保，一旦施工企業拒絕履行保修義務，發包人可以要求保證人支付既定金額的款項。

5.明確約定工程維修的流程

建設工程合同維修條款應明確約定發包人的雙方的對接人員、工程報修義務、承包人的維修時限、承包費用及承擔、承包人不履行維修義務的處理等。

（二）保證工程施工質量

承包人要從根本上防范工程質量保修風險。承包人應當正確認識質量與效益的關系，牢固樹立“百年大計，質量為本”“以質量求發展”的思想理念，加強質量管理，嚴把質量關口，落實各項質量規范，保證施工質量。

（三）區分保修期內工程質量的責任方，明確費用的承擔

建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，如果質量問題是由于施工單位原因所致的，則施工單位應當在質量保修期內承擔無條件的保修義務并承擔維修費用。若保修期內發生的工程質量問題是由其他方原因造成的，則不屬于施工單位保修的范圍，或者施工單位雖可進行維修但由此產生的費用應由責任方承擔。如果保修的質量問題是由于勘察單位、設計單位或者建筑材料、發包人自身原因造成的，則應當追究責任方的質量賠償責任。因此，保修期如果發生質量問題，首先應查明工程質量問題的基本情況，其次要找出導致工程質量問題的原因，再次要分清工程質量的責任，最后要追究相關責任主體的責任。如果由施工單位進行維修，但不屬于施工原因所致的，事后一定要及時追究相關責任主體的責任。