建設工程施工合同糾紛中，由于受多方因素的影響，發生工程逾期屢見不鮮，發包人與承包人常以系對方違約造成工程逾期為由向對方主張損失，于發包人而言，其多向承包人主張逾期交房租金補貼、物業費損失及減免等作為逾期損失。本文即結合實務案例，對發包人主張損失的司法認定進行研究。

一、相關規定梳理

      《民法典》第584條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

      《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第六條規定：建設工程施工合同無效，一方當事人請求對方賠償損失的，應當就對方過錯、損失大小、過錯與損失之間的因果關系承擔舉證責任。損失大小無法確定，一方當事人請求參照合同約定的質量標準、建設工期、工程價款支付時間等內容確定損失大小的，人民法院可以結合雙方過錯程度、過錯與損失之間的因果關系等因素作出裁判。

      《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用條款“19.3發包人的索賠”載明：根據合同約定，發包人認為有權得到賠付金額和（或）延長缺陷責任期的，監理人應向承包人發出通知并附有詳細的證明。發包人應在知道或應當知道索賠事件發生后28天內通過監理人向承包人提出索賠意向通知書，發包人未在前述28天內發出索賠意向通知書的，喪失要求賠付金額和（或）延長缺陷責任期的權利。發包人應在發出索賠意向通知書后28天內，通過監理人向承包人正式遞交索賠報告。

       以此可認定，發包人向承包人主張逾期損失之前提在于系因承包人違約行為導致其損失發生，同時參考《建工司法解釋（一）》中關于損失確定的相關規定，發包人需要提供充分證據證明其損失發生與其主張承包人行為之間的因果關系，以及相關支出與案涉項目之間的關聯性。此外，基于《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）相關條款進行分析，實踐中具體合同條款中若明確約定發包人索賠逾期失權的法律后果，則發包人應當在知道或者應當知道索賠事件發生之日起的28天內提交索賠意向書，未提交的將喪失索賠權利。

二、實務裁判

1.最高人民法院（2020）最高法民終398號案件

       嘉麗開發公司主張逾期竣工期間的物業費、取暖費損失，非案涉工程使用前必須發生的費用。嘉麗開發公司主張員工工資、土地稅、租金等損失，與一審法院認定融資損失的理由相同，既屬于江蘇建設公司簽訂合同時無法預見，又屬于嘉麗開發公司應承擔主要過錯責任所致，故一審法院對于嘉麗開發公司主張的上述非直接損失，均不予支持。……關于其他損失，嘉麗開發公司主張的土地使用稅損失、物業費損失、越冬取暖費損失、房租租金損失、人工工資損失，主要發生在房屋交付后，均無法認定與延期竣工具有直接關聯，一審法院未予支持并無不當。嘉麗開發公司的主張缺乏事實依據，本院不予支持。

2.最高人民法院（2018）最高法民終663號案件

       關于減免業主物業費造成損失434964.85元，減少業主購房款4431252元。中瀛公司未提交證據證明其已通知中鐵公司履行維修義務，其對業主的賠償和減少房價的行為是其單方行為，且中鐵公司不予認可，故中瀛置業公司主張減免業主物業費造成損失434964.85元，減少業主購房款4431252元的理由不能成立，該院不予支持。……原審判決查明涉案工程于2012年4月10日實際竣工，相較于雙方合同約定的竣工日期2011年8月21日，該工程存在延期交工的事實。關于導致延期交工的原因，中鐵公司在原審中提交了《工作聯系單》《請款報告》《結算工作安排會議紀要》《2012年工作安排會議紀要》等證據，中瀛公司所提交的證據所涉內容為維修事項。原審法院根據雙方舉證情況，認定中瀛公司有遲延支付工程款、直接分包的工程進度遲緩、直供材料不及時、認質認價的材料確定不及時、未及時引進第三方審計等情形，據此認定中鐵公司交工符合雙方簽署的會議紀要約定，并無不當。中瀛公司雖主張中鐵公司造成工期延誤，但其未提交充分證據予以證明，且提交的證據涉及的是維修事項，而非施工事項，與造成工期延誤的關聯性不足。故中瀛公司的該項上訴主張，不予支持。

3.陜西省高級人民法院（2019）陜民終1039號案件

       關于天澤公司要求金魯公司向其支付維修費586227元以及因質量給業主造成的損失318234元的上訴理由是否成立的問題。因天澤公司提交的證據不能證明其就維修、賠償事宜，已按雙方簽定的保修合同約定向金魯公司履行了通知義務，而該兩項請求均為天澤公司單方委托他人進行維修或與業主達成協議，其維修、賠償行為與雙方合同約定不符，且金魯公司對兩項費用不予認可，由此，原審對天澤公司該兩項請求不予支持，并無不當。

4.湖北省高級人民法院（2018）鄂民終33號案件

       新東方公司未能提交證據證明逾期交房違約金、購房款利息、業主貸款利息、物業費損失、利息損失、以及新東方公司向外融資而產生的費用均為山河公司未移交工程資料、未配合辦理驗收手續而造成，對新東方公司對上述損失的訴請，不予支持。……新東方公司據此要求山河公司賠償新東方公司逾期交房所產生的損失，但因新東方公司在本案中提交的證據均不能證明山河公司的前述行為是造成其逾期向購房者交付房屋的唯一原因，且即便山河公司的前述行為可能是新東方公司逾期向購房者交付房屋的原因之一，新東方公司并未提交證據證明山河公司應承擔的賠償責任的具體數額，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”，和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”的規定，新東方公司應承擔舉證不能的法律后果，因此，一審法院駁回新東方公司的該訴訟請求并無不當，新東方公司的相關上訴主張不能成立，本院不予支持。

三、結語

       對于發包人所主張需承包人承擔的損失，發包人需要提供充分證據證明其損失發生與其主張承包人行為之間的因果關系，以及相關支出與案涉項目之間的關聯性，對于發包人未經承包人同意所作出的如向業主承諾減少物業費、房價等單方行為，更不應認可為系因承包人行為而產生的損失。